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张宝律师 张宝律师,浙江苕溪律师事务所合伙人、副主任,曾执业于安徽永承律师事务所。毕业于教育部直属重点高校,国家“211工程”重点大学华北电力大学。专注于中小企业法律服务,擅长合同、债权债务、劳动(含工伤)、交通事故等民商业务... 详细>>

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合同纠纷

房地产抵押合同在什么情形下才能生效

一、房地产抵押合同在什么情形下才能生效

房地产抵押合同的生效,是指房地产抵押合同发生法律上的效力,产生创设抵押权的法律效果。房地产抵押合同的生效,要把握以下几点:

1、房地产抵押合同是从合同,房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。

2、房地产抵押合同是民事法律行为,它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定,是有效的民事法律行为。

3、房地产抵押合同,自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的,一般不会使房地产抵押合同生效。但是,如果当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效,只是不能对抗第三人。

二、房地产抵押合同无效的,该如何处理?

房地产抵押合同无效,是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的:

1、主合同无效导致房地产抵押合同无效;

2、因房地产抵押合同自身的原因而无效,这些原因包括:

(1)《民法通则》上的无效原因:当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;

(2)《城市房地产抵押管理办法》中无效原因,如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。

房地产抵押合同无效时,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候,这种无效合同的处理,具体如下:

(1)主合同无效而致房地产抵押合同无效,抵押人无过错的,抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的,抵押人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的1/3.

(2)主合同有效而房地产抵押合同无效,债权人无过错的,抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、抵押人有过错的,抵押人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的1/2.

三、哪些房产可以做抵押

知道了房产抵押贷款的概念后我们就进入正题到底哪些房产可以作为抵押物?在国家《担保法》里的规定是抵押人依法有权处分的国有的土地使用权房屋和其他地上定着物可以作抵押。

因为房产的产权性质复杂我们在这里先列举一下哪些类型的房产是不能做抵押

1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产

2、军队的房地产一般是不能作为抵押

3、有产权纠纷的房地产

4、产权关系不清的房地产

5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结扣押监管或以其他形式限制的房地产

6、由国家计划即将拆迁的房地产

7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产

8、没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地等

9、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产

10、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物

具体到我们所熟知的产权性质还包括:小产权房也叫乡产权房、未满五年的经济适用房、军产房、校产房、未办理《央产上市证明》的央产房、平房(绝大多数银行不予受理)、廉租房。以上这些房产目前都是不能做房产抵押贷款的。

目前银行和其他金融机构的能接受抵押的房产包括:商品房、公寓、二次交易并已交纳土地出让金的已购公房、满五年的经济适用房和可上市交易的央产房等等。

如果简单归纳成一句话就是“能够顺利上市交易买卖过户的房产,都可以向银行申请抵押贷款。”但需要注意的就是房产的房龄,如果房龄,太老比如在年以前建造的房产,银行和其他金融机构就不能接受了。



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